近日，57套位于成都高新区的JR花漾锦江公寓再次出现在阿里资产司法拍卖平台上。成都高新法院发布的变卖公告显示，这些位于天府大道中段1388号14栋的房源，从今年1月17日至3月18日进行公开变卖，

　　根据阿里拍卖的房源信息，变卖起价最低的为130万元/套，这个价格基本为评估价的5.6折左右。尽管挂网一个月以来，各房源吸引了数百至上千次的围观，但截至发稿时，报名参加变卖的人数仍显示为“0人报名”。

　　JR花漾锦江位于天府大道与锦江交汇处，地处高新区CBD核心区域，周边配套设施完善。

　　项目于2017年9月入市，共有3栋由写字楼改的公寓产品。首期主推135-340㎡的产品，销售均价3万元/㎡左右。开发商邀请了美国RTKL建筑设计和知名室内设计师李玮珉进行建筑及室内设计，并配置了天际会所，吸引了当时高端公寓市场的广泛关注。

　　半年后，2018年1月花漾锦江加推大户型房源，面积为120-700㎡；再次加推则到了4年后，2022年5月该项目再次推出精装房源，但这次加推不久，2022年下半年花漾锦江的债权公开转让消息曝光，项目债务问题引发关注，销售也因此受挫。

　　此次在阿里资产司法拍卖平台上挂出的57套房源，正是2022年推出的14栋部分房源。根据公开资料显示，这些房源是抵押给一建筑装饰公司的资产，非个人客户持有。房源的户型面积为120-270㎡，评估价每套从248万元到500多万元不等，当前价每套130万元到300万元不等，基本为评估价的5.6折，单价1万元/㎡左右。

　　从法院实景拍摄的房源图片来看，部分房源装修尚未完工。变卖公告中提示：“竞买人对变卖财产完全了解并接受变卖财产一切已知和未知瑕疵。”这意味着，购买未装修完毕的房源后，买家需自行完成装修，同时公告也提示，购买方还需补交2万至4万元不等的物业费。

　　值得注意的是，花漾锦江此次采用的是“变卖”方式。通常，“变卖”是指在第二次拍卖流拍后，法院对同一标的物进行变卖处理。也就是说，这些房源曾两次上过拍卖席，但都以流拍告终，因此现在以“变卖”方式再次处理。

　　为何花漾锦江的房源会两次流拍，最终进入“变卖”阶段？记者先走访了项目在租赁和二手房市场的情况。

　　“花漾锦江的装修标准很高，提供24小时私人管家服务，物业费6元/㎡/月。房屋的租金水平在成都高端公寓中属于中段，由于地处天府五街这样的核心区域，出租情况较为稳定。”

　　有房地产中介表示，花漾锦江120㎡左右套一低楼层租金约为7000元/月，300㎡左右套三租金根据楼层高低不同，租金在2.5万至4万元/月不等。“周围商务人士比较多，房子还是很好租。”

　　与此次阿里资产司法拍卖的房源相比，120㎡房源的挂牌价为165万元，高于变卖房源的130万元起拍价。按照目前的变卖价格，130多万元即可买到一套月租金7000元的精装公寓，投资回报率约为6%。然而，为何这样的投资机会仍数次流拍？

　　中介透露，花漾锦江14栋的房源存在产权问题。记者随后致电负责此次变卖的拍卖公司，工作人员确认，目前变卖的房源确实存在没有大产权的情况，至于何时能取得产权尚不明确。可能受此原因影响，到发稿时止，这57套变卖的花漾锦江房源，仍无一套成交。

　　随着法拍房数量的增加，购买法拍房时应注意哪些问题？泰和泰律师事务所高级合伙人张毅提出以下建议：

　　1.仔细阅读竞拍公告：参与法拍房竞拍的客户应仔细阅读法院发布的竞拍公告，了解房屋是否存在抵押、查封等情况，竞得法拍房后税费的承担方，以及房屋腾空的责任方。例如，花漾锦江的房源在竞得后，除相关税费外，竞买人还需补交物业费，未完成的装修部分也需自行负责。

　　2.实地勘察房屋情况：建议竞拍客户实地考察房屋，确认房屋是否满足自身需求，是否存在影响使用和居住的质量问题，是否存在竞拍人忌讳的一些问题。另外还需要特别了解房屋是否存在对外租赁等情况。如存在租赁，需要了解租赁合同是否已经解除，剩余租赁期还有多久，租金缴纳到什么时候，否则可能存在竞得人无法正常使用或可能无法收取到租金的情形。同时，应了解房屋剩余的土地使用权年限。例如，此次拍卖的花漾锦江房源，土地使用年限至2058年止，剩余使用年限为33年。

　　3.注意竞买保证金：司法拍卖一般通过网上进行，参与前需缴纳竞买保证金。如果竞得后反悔，保证金将不予退还。例如，此次花漾锦江的变卖规则中提到：“本次变卖期限为60天，如有竞买人在60天内任一时间出价，则变卖自动进入24小时竞价倒计时。”竞买人需缴纳等同于标的物变卖价的全款，一人报名且出价不低于变卖价即可成交，即24小时后就不能反悔，只能全款成交。

　　购买法拍房虽然可能带来较高的投资回报，但也存在一定的风险，竞买人需谨慎对待。